O Conselho Nacional de Justiça (CNJ) decidiu que Cartórios e Tribunais de todo o país não podem condicionar o registro ou a averbação de escrituras de compra e venda de imóveis à apresentação de certidões negativas de débitos (CND) ou de certidões positivas de débitos com efeitos de negativa (CPEN).

Segundo o relator, Conselheiro Marcello Terto, a exigência dessas certidões representa uma forma indireta de cobrança tributária, prática já considerada inconstitucional pelo Supremo Tribunal Federal e pelo próprio CNJ em decisões anteriores. O condicionamento do registro à inexistência de débitos configuraria um “impedimento político”, violando a legalidade tributária e restringindo direitos dos cidadãos.

A decisão, no entanto, não impede que os cartórios solicitem certidões fiscais para fins informativos, permitindo que o comprador tenha ciência da situação tributária do vendedor. Essa transparência contribui para a segurança das transações imobiliárias, mas não pode servir de obstáculo para a efetivação do registro.

O entendimento fortalece a previsibilidade jurídica no mercado imobiliário e resguarda o equilíbrio entre a proteção fiscal e a efetividade dos direitos patrimoniais.

De outro lado, a apresentação da CND e o consequente registro da regularidade do IPTU do imóvel na escritura atrai a aplicação do artigo 130 do Código Tributário Nacional, segundo o qual a prova da quitação do imposto impede a sub-rogação da dívida. Esse é o entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo para afastar do adquirente do imóvel a cobrança pelo IPTU cujo fato gerador se deu antes de sua aquisição, desde que conste da escritura a prova da quitação do débito, o que é feito justamente pela apresentação da CND.